"전세 보증금 3억 날렸다고요? 국가가 최소 보장합니다" — 2026년 전세사기 특별법 개정, 보증금 최소보장제 도입·85㎡ 면적 제한 완전 폐지·소급 적용까지
경매에서 보증금을 거의 다 날리고도 아직 지원을 받지 못하고 있다면, 지금 이 글이 당신을 위한 겁니다.
2026년 4월 국회를 통과한 개정 전세사기 특별법은 이미 경매가 끝난 피해자에게도 소급 적용되며, 집이 85㎡를 초과해도, 보증금이 7억 원 이하라면 이제 지원 대상입니다. 가장 중요한 것은 — 보증금 회수액이 1/3에 못 미치면 국가가 나머지를 보장해주는 최소보장제가 새로 생겼습니다.
📌 이것만 알면 됩니다
보증금 최소보장제 신설: 회수액이 보증금의 1/3 미만이면 국가 보전 (소급 적용)
면적 제한 폐지: 기존 85㎡ → 완전 폐지, 보증금 5억 이하(최대 7억까지)
현재까지 피해자 3만 8,503건 결정, 피해주택 매입 8,357호 — 신청 안 한 분 아직 많아
🔍 왜 이 정책이 나왔나
전세사기 사건이 터진 지 수년이 지났지만 피해자들의 고통은 지속되고 있습니다. 2022~2023년 집중 발생한 전세사기로 집을 잃고 거리에 나앉은 청년·서민이 수만 명에 달합니다. 기존 특별법은 지원 대상이 '85㎡ 이하' '보증금 3억 원 이하'로 제한되어, 조금만 넓거나 보증금이 높으면 아무 지원도 받지 못하는 역차별이 발생했습니다.
2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 개정안은 이 벽을 허물었습니다. 면적 제한을 아예 없애고, 보증금 기준을 대폭 올렸으며, 가장 획기적으로는 경매가 끝나 이미 보증금을 일부 잃은 피해자에게 소급 적용되는 '보증금 최소보장제'를 도입했습니다.
📊 개정 전·후 비교표
항목
개정 전 (구법)
개정 후 (현행)
주택 면적
85㎡ 이하만
면적 제한 완전 폐지
보증금 상한
3억 원 이하
5억 원 이하 (최대 7억까지)
보증금 최소보장제
없음
신설 — 회수액 1/3 미만 시 국가 보전
소급 적용
제한적
이미 경·공매 종료된 피해자에도 적용
주거지원
공공임대 입주 지원
피해주택 직접 매입 + 공공임대 입주
금융지원
긴급 대출
저금리 전세대출 + 이자 지원
법률지원
법률구조공단 연계
전담 변호인단 + 피해자 통합지원관리시스템
📈 전세사기 피해자 지원 현황
🏃 신청 방법 (단계별)
1
피해자 인정 신청 — 주소지 시군구청 또는 LH(한국토지주택공사) 지역본부에 방문하여 피해자 결정 신청서 제출
2
서류 준비 — 임대차계약서, 전입신고 확인서, 확정일자 증빙, 경매 진행 서류(진행 중인 경우), 보증금 미회수 내역
3
전세사기 피해지원위원회 심의 — 신청 후 위원회가 피해자 여부 결정 (통상 30~60일 소요)
4
지원 선택 — ① 피해주택 LH 매입(경매 차단 후 공공임대 거주) ② 공공임대주택 우선 입주 ③ 저금리 대출 ④ 법률지원 중 선택
5
보증금 최소보장제 신청 — 경·공매 종료 후 회수액이 보증금의 1/3 미만인 경우 별도 신청, 소급 적용
⏰ 중요: 이미 경매가 끝난 피해자도 소급 신청 가능!
경·공매 절차가 이미 완료되어 포기했던 분들도 반드시 신청하세요. 개정법의 보증금 최소보장제는 이미 종료된 사건에도 소급 적용됩니다. 신청 기한은 개정법 시행 후 1년 이내로 예상되므로 서두르세요.
✅ 나는 해당될까? 자가 진단 체크리스트
전세 계약 후 집주인의 사기·기망으로 보증금을 돌려받지 못했다
전세 보증금이 7억 원 이하이다
경·공매 절차가 진행 중이거나 이미 완료되었다
경매 배당 후 보증금 회수액이 원래 보증금의 1/3에도 못 미친다
피해주택 면적이 85㎡를 초과하여 기존 지원을 거부당한 경험이 있다
⚠️ 주의사항
① 전세사기 피해자 인정을 받으려면 '기망 의도'가 있는 임대인의 사기 행위임이 소명되어야 합니다. 단순 깡통전세·보증금 미반환과는 다릅니다.
② 보증금 최소보장제의 정확한 지원 금액·지급 방식은 시행령에서 확정 예정이므로, 지자체 및 LH 담당자에게 최신 내용을 반드시 확인하세요.
③ 피해 인정 심의 중에도 경매·공매 절차는 중단 없이 진행될 수 있습니다. 법원 기일을 놓치지 않도록 주의하세요.
④ 임대차 계약 당시 전입신고·확정일자를 받지 않은 경우 지원 우선순위에서 불리할 수 있습니다.
📞 담당 기관 및 문의처
🏢 전세사기 피해지원 통합콜센터 — ☎ 1533-8119 (평일 09:00~18:00)
🏢 LH 전세사기 피해지원센터 — ☎ 1600-1004
🏢 국토교통부 주거복지정책과 — ☎ 044-201-4515
🌐 전세사기 피해자 지원관리시스템 — 시군구청 방문 또는 각 지자체 홈페이지
⚖️ 대한법률구조공단 (무료 법률상담) — ☎ 132 (24시간)
🏢 주소지 관할 시군구청 전세사기 담당부서 — 방문 신청 가능
💬 전문가 찬반 론평
🟢 찬성
"면적·보증금 상한 폐지와 소급 적용은 피해자 보호의 공백을 메우는 불가피한 조치다. 특히 이미 경매가 끝나 포기했던 피해자들이 구제받을 수 있게 된 것은 이 개정안의 가장 큰 성과다."
— 주거권 시민단체 활동가
"보증금 최소보장제는 사기 피해의 하방 리스크를 국가가 떠안는다는 의미다. 시장 실패로 인한 손실을 공적으로 보상하는 구조가 마련된 것은 주거안전망 역사에서 중요한 전환점이다."
— 부동산정책 연구자
🔴 반대 / 우려
"소급 적용 범위를 무제한으로 확대하면 국가 재정 부담이 불예측 수준으로 커진다. 지원 기준을 명확히 하지 않으면 심사 지연과 행정 혼란이 피해자에게 되레 불이익이 될 수 있다."
— 재정·주택경제 연구자
"보증금 최소보장제는 사기 임대인에 대한 실질적 구상권 확보가 전제되어야 한다. 국가가 대신 메워주고 임대인은 책임을 면하는 구조가 되어서는 안 된다."